纽约房价跑输洛杉矶，对中国有何启示？

欧美发达国家的经济及房地产发展较为成熟，遥遥领先于东亚地区。为了更好地研究中国主要城市的房价走势，易居房地产研究院在国内率先研究美国20城房价涨跌幅与城市人口、经济、产业的关系。本报告选取了美国S&P/Case-Shiller 20大城市为样本，依据美国普查局、经济分析局等相关数据展开分析，揭示出对中国相似城市房价波动规律的启示与参考。报告较长，在此分几期转发，此为系列之二：

一、美国20城房价波动规律

（三）2000年至2019年8月20城涨幅差异及城市基本面分析

1、房价

2000年至2019年8月，美国20城房价涨幅差异较大。位居首位的洛杉矶涨幅高达184.6%，最末排名的克利夫兰涨幅仅26.0%。与全国涨幅110.2%比较，10座城市洛杉矶、旧金山、迈阿密、圣地亚哥、西雅图、波特兰、华盛顿、丹佛、波士顿、坦帕涨幅均高于全国水平。另外，房价涨幅排在后五位的城市分别为克利夫兰、底特律、芝加哥、亚特兰大、夏洛特。

2、人口

人口增速是反映城市吸引力的重要指标，城市吸引力体现在城市经济和生活舒适度。根据历史数据显示，自2000年至2018年，除去五大湖区的芝加哥、克利夫兰和底特律，其他城市人口均呈现正增长。其中，人口增速排在前五的城市分别为夏洛特、拉斯维加斯、西雅图、迈阿密和坦帕，这些城市主要集中在美国南部和西海岸。华盛顿、波士顿、纽约等东北部城市人口增长并不显著。从生活舒适度上看，低税率低物价且气候宜人的“阳光地带”南部地区为美国宜居城市首选地。

3、经济

根据BEA统计的各大都会区人均实际GDP数据显示，2001年至2017年，位于俄勒冈州的波特兰大都会区GDP增速遥遥领先，这主要是因为波特兰在出口上释放了大量潜力，依托于港口优势，出口产品种类繁多，从农林渔牧业到耐克阿迪等制造业再到高端技术产业的英特尔芯片。此外，波特兰在2001年GDP基数较低，位于20大都会区倒数第二。

城市经济增长是带动房地产投资的有效驱动力，一般来说，经济增速越快的城市，房价涨幅越大。按经济复合增速的快慢顺序，本报告将20城房价涨幅重新排列。经济复合增速位于中上的波特兰、达拉斯、夏洛特房价涨幅却不显著，而经济增速较慢的迈阿密房价涨幅较高。

纽约房价涨幅低于全国水平，经济和人口增速均排名靠后，大城市相对较容易饱和。作为曾经红极一时的“大苹果”，近些年来“逃离纽约”的现象却层出不穷，不仅常住人口流失，国际移民数量也有所减少。

究其原因，一是纽约工作机会优势不明显，根据美国最大的求职网站glassdoor数据显示，2019年纽约提供的工作岗位数量增速低于全国水平，薪水中位数和西雅图持平，但不及旧金山。二是税收负担较重，据CNBC（美国消费者新闻与商业频道）报导，综合房产税、个人所得税和销售税来看，纽约州的税收负担全美第一，税负水平达到13.04％。

4、人才集聚

从人才集聚来看，据美国人口普查局发布的Educational Attainment in the United States: 2017的调查，在全美25岁以上成年人中，超1/3的人口拥有大学本科及本科以上学历。20大都会区大多属于全美人才集聚的核心区，其中，华盛顿、旧金山、西雅图、波士顿、洛杉矶高学历人才占比排名靠前，除了自身产业因素外，学校及教育科研资源对人才集聚有一定的影响。而迈阿密、菲尼克斯、底特律、克利夫兰、坦帕及拉斯维加斯高学历人口占比不及全国水平。

一般而言，高学历人口占比越大，城市未来发展潜力也越大，房价上涨的驱动力也越强。按本科及本科以上学历人口占比大小顺序，本报告将20城房价涨幅重新排列。高学历人数占比位于中上的明尼阿波利斯房价涨幅却不显著，而迈阿密、坦帕、拉斯维加斯明显房价涨幅偏高。