老杨私藏：2018元旦之回顾、总结、反思、预测

坐在上海松江某酒店的阳台上，迎来2018年第一波灿烂的阳光。昨天浓重的霾，今天散去不少。天公作美，世事静好。让人感到一种淡淡的新生的愉悦。

今年，网上流行晒18岁照片，据说主因是最后一批90后，也都成年了。

时光如水流。回忆年少时光，越来越困难了，时间把岁月的影像磨得越来越糊了。18岁那年，我好像只有一张集体照，高二文理分班时，老一五班合影照。找来看，实在太模糊。

翻出一张20岁大一的照片凑数吧。

又是一个元旦。一切清零，重新开始。每年这个时候，都要做一项功课，写篇同名文章，记录生活与工作的点滴。走得再远，不忘初心。

回顾2017年

一、关于国内外经济与货币

2017年，全球经济继续复苏，但主要是美国较强，欧洲也渐跟上。美国加息三次，2015年加息以来共计五次；同时，英国、加拿大、韩国也在2017年加息。全球货币收紧态势明显。

特朗普大力减税，通过立法，有利于全球资金回流美国，对中国经济与外储构成小幅利空。但随着欧美经济回暖，我国出口反弹，利好经济。 二者相互对冲。

2016年人民币对美元贬值，外储减少，外汇管制，停止降息。2017年人民币对美元转为升值，外储稳住，但对楼市是个小利空。

中国经济增速，在2017年出现企稳略弹，一二季度6.9%，三季度6.8％。多数指标都有所企稳或好转，暂且视作企稳吧。去产能、去库存成效明显，楼市成交火爆，助推了经济。但2018年经济增速能否继续稳住，则存在较大变数。主要两个困难：一是房地产市场降温，会拖累经济增长；二是货币与资金面中性略紧，影响实体经济与虚拟经济。

二、关于资本市场

2016年欧美股市走强，2017年继续上攻，年底道指收盘价为24719，相比2016年年底的收盘价19762，上涨26%，涨幅远大于2016年13%。特朗普当总统，美国股民好高兴！

欧洲股市也上涨，比如德国股指全年上涨近13%。香港恒生指数大涨36％，其中内房股史无前例的暴涨，部分涨了二三倍。香港股市的强势，也给香港房价带了偏强的心理支撑。

上证指数，2017年年终的收盘价为3307，相比2016年年底的收盘价3103，只涨了约7%，明显跑输全球大势。但相比2016年的下跌12%，要好很多了。老杨的直觉：2018年中国股市比楼市更有机会。

关于黄金市场。全年来看， 纽约期金价格，2017年年终收盘价为每盎司1305美元 ，相比2016年年底的收盘价1152美元，上涨13％，相比2016年8%增幅，有所扩大。

关于金市，2017年我的心情，与2016年相似，跌宕起伏，有些复杂。

2017年初时，我及时判断2016年有行情，并进行投资，在每盎司1200美元左右时，就开始买进。1月下旬与2月，多次提示，比如在2月初时发微博如下。

后来的事实是，金价全年上涨13%，并不算太大，主要是低估了美国加息次数，最终为三次；另外，年初看似强硬、胡来的特朗普，后来趋于收敛，缓和了矛盾，尤其是看似要打起来的美朝，最终居然相安无事。另外，特朗普的减税方案最终在年底之前通过，也支撑了美元，抑制了金价。

如果只是一季度投资黄金，在楼市缺乏投资机会的情况下，全年获得一成左右的收益，也算还行。

但我在年内高点的9月前后，盲目看多黄金，认为可能站上1400美元（当时1350元左右），自己加仓，结果导致全年基本持平，没赚没亏。全年综合来看，仍属失败。唉，影响金价的因素太复杂了，老杨承认没能力预测与把握时机。2018年不预测了，哈哈。

三、关于房地产研究工作

2017年，老杨的“房地产板块轮动学说”，被市场演绎的淋漓尽致，被越来越多的业内外人士所认可。

尤其是在一个城市身上被极致放大！那就是杭州，2017年全国最强势的城市，应该是杭州。2015年是深圳，2016年是合肥。

2016年4月2日，我以杭州为典型样本透析过房地产板块轮动学说。点看：“房地产板块轮动学说”绝佳案例：杭州是旭日，深圳是夕阳！) 。

并指导了我及粉丝在杭州的实战，8月底与9月也延及长沙与成都。

如今回顾，2017年全国楼市最强势的城市（行情贯穿全年）：杭州、成都、长沙。另，还有一个武汉。

2017年，去了一些城市开会或讲课。北京、青岛、济南、郑州、南京、合肥、杭州、成都、苏州、长沙、泉州、南通、西双版纳、马鞍山、宁波等。感谢会议的主办方和组织方，初识了各地很多业界朋友，也顺便实际了解各地房地产行业和市场状况。

为万科、保利、旭辉、中梁、阳光城、景瑞、鲁商、蓝光、世茂、绿城、瑞安、中南、恒泰、上坤、三盛宏业、金茂、银城、中骏、银盛泰、平安不动产、红星美凯龙、光大银行、海通证券、安徽房研会、中国高校房地产联谊会、合肥百瑞网、河南房研协等提供了培训或讲课。

研究院的工作，按部就班，继续按已有模式与机制进行，常规研究、专题研究、课题研究相互协调，不断拓展专题范围。除了常规报告外，2017年带领同事研究和撰写了多份新报告：全国居民购房杠杆率研究、全国40城二手房市场成熟度研究、中日房地产泡沫比较性研究、70城房地产板块轮动、全国50城租金收入比、全国50城租金收益率研究、十大国际大都市房价指数报告、中国住房租赁市场研究报告等十几份新报告等。其中有些报告引发较大发响，甚至有城市政府投拆我们。呵呵。

组织举办了多次易居论坛，在几次易居论坛活动中，与行业内的资深老总们相互交流、共同论市，我也获得了不少信息、学到了知识，谢谢各位与会老总。其中，年底的两次大型论坛，秋实楼300人的报告厅坐满，其中部分听众是从外地赶过来的，没有吃的喝的唱的与抽奖，大家都是抱着学习、听干货的心态，特别让老杨感动。

另外，在6月份参加了一次住建部市场形势内部交流会。本来年底还有一次受邀，但有重要事情已经安排，没能抽空去。2018年争取多参加部里的交流会。

四、关于2017年全国楼市预测

拿出去年元旦写的 （点开可看）《 老杨私藏：2017元旦之感想、感恩、反思、预测

》。

下面，红字部分是一年前的预测；黑字部分是现在的验证与总结。一条一条的进行对照，总结、反思吧。

年初预测：一、政策

1、货币政策中性略紧，基准利率无变化，降准或无，或一次。

2、中央层面，抑制泡沫、防范风险成为房地产政策取向的第一位，三四线去库存降为第二位。房地产政策总体偏紧。

3、地方层面，在因城施策方针指导下，三四线政策维持宽松，一线和强二线政策偏紧。19大后，政策难有实质变化，但可能略有放松，主要表现为：部分地方政策表面不动、暗地放松。

4､房贷发放规模有所控制，房贷利率总体趋升。

5、房地产税立法仍然难以出台。

现在总结:

1、无降息。无全面降准，但有一定向普惠金融的结构性降温。中性偏紧，预测相当靠谱。

2、中央房地产政策持续收紧，没有任何放松。完美验证。

3、地方房地产政策，热点城市继续升级。19大后，也没有明显松动。武汉、郑州等个别城市出台人才新政，打了一个限购的缺口。

4、房贷利率上升，部分城市连首套房贷利率也上浮了。

5、房地产税立法没出台。

总体来看，对于2017年政策的预测，非常靠谱，这也是老杨的强项，也是研判房地产短周期变化的重要条件。

年初预测：二、成交量

1、国家统计局口径的全国商品房成交量同比下跌7%左右，交易中心口径的一线城市商品住宅成交量下跌三成至四成，二线下跌一成至二成，三线基本持平，小增或小跌。

2、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长5%左右。

现在总结：

1、2017年1-11月份，全国商品房销售面同比增长7.9%，估计全年为6%左右。显著高于预测值，存在较大偏差。一年前跌7%的预测值，基本上属于各机构当中最乐观的预测了。

下面是我院在一年前整理的各机构对于2017年全国商品房销售面积与均价的预测值，当时我院预测的是跌5%，我将跌幅加了两个百分点。

反思：低估了三四五线城市轮动过程中释放出的能量， 这一点预测的难度非常大；另外，也低估了各类非市场化住宅的销量，如经适房、安置房、限价房等。

值得高兴的是，对于交易中心口径（市场化）商品住宅的成交预测，相当靠谱。如下表，我院统计的全国35城商品住宅成交面积。2017年前11月，一线城市住宅下跌四成，二线跌二成，与预测值非常接近！关于三线城市，下表中我们统计的样本较少，且以东部为主，所以表现出跌一成，如果全样本的统计，尤其是中西部地区的广大三四线城市，成交量持平或小增。

2、2017年1-11月，全国房地产开发企业土地购置面积同比增长16.3%，全年可能为增长17%左右。相比5%的正增长的预测，方向对头，但幅度存在低估。

反思：购地指标预测难度较大，这一指标的重要性，远低于商品房销量，而且规律性不太强。2017年，随着楼市成交量趋预期，开发产补货的热情较高，同时三四线城市供地量加大，所以全年增长显著。

年初预测：三、价格

1、价格重点在于70个城市房价指数：月度环比，上半年以涨为主，下半年以跌为主；预计2017年7月前后环比由正转负；预计同比涨幅于2017年一季度见顶，其后下行。

2、全国商品房成交均价同比上涨3%左右。

3、全国房企购地均价同比上涨10%左右。

现在总结：

1、70城房价月度环比，全年无下跌，没有出现下拐。关于这一指标的预测，在连队续精准两年之后，终于出现明显失误。 去年是这么说的“2015与2016年，连续两年，精准预测！这让老杨，不敢再奢望2017年还能如此精准”。唉，乌鸦嘴呀！

但大家要清楚，2017年全国城市分为两类，一线和强二线，房价盘整中下跌，图中一线城市的房价已跌多月了；另外一类城市是弱二线与三线城市，上涨，但涨势弱于2016。

开发商与散户投资者集聚的一线与强二线和环都市，2018年基本没有什么投资机会，反而有很多挨套的机会。

预计同比涨幅于2017年一季度见顶，其后下行。这一预测靠谱。事实上，2016年12月见顶。

2、2017年1-11月，全国商品房成交均价同比上涨4.4%。涨幅接近3%的预测值，相当靠谱！

3、2017年1-11月，全国房地产开发企业土地购置均价同比增长26%，明显高于预测的10%。2013年以来这轮地价持续大涨，已经生成了一个大泡沫，2017年泡沫继续扩大，未来 二三年部分开发商将会苦逼！

年初预测：四、投资建设

1、全国房地产开发投资同比增长4%左右。

2、全国开发企业房屋新开工面积同比增长3%左右。

现在总结：

1、2017年1-11月，全国房地产开发投资同比增长7.5%，预计全年为7%左右，略高于年初预测的4%，还算凑合吧。这一指标主要由购地量与新开工量决定，购地明显强于预期，而新开工略强于预期，综合之后，开发投资预测值略低了。

2、2017年1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增长6.9%，预计全年为6％左右。相比年初3%的预测，还算凑合吧。小失误的原因：对于2017年房企土地购置量的增幅预估不够，另外对于房屋成交量增长的预估不够。

年初预测：五、总体

1、按照房地产短周期的规律，2016年是“夏天”，2017年将转为秋天，下半年入冬。

2､从政策面上看，2017下半年全国楼市显著降温之后，政策变化是关键，我估计不会像2014二三季度那样突然放松，地方取消限购限贷、中央出台9.30房贷新政。

另外，经济能否真企稳，CPI会否超过3%，美国加息步调，是影响房地产政策面的三个重要外部因素。但我预期此三因素不会有黑天鹅。不必过忧。经济保6.5%没问题，CPI主要在2-3%之间，可能个别月份略超3%，美国加息一次或两次。

3､从市场面来看，三四线是影响全国指标的“关键先生”，一二线没指望了。我预计三四线新房市场量稳价增。

但三四线也存在变数：变数一：市场活跃度超预期，走出独立小行情，房地产板块轮动继续显现。变数二：随一二线降温而同步降温，量价齐跌，如此则全国指标就比较难看了（量跌超一成，价跌）。

现在总结：

1､现在回顾总体预测，2016年主要是入秋，总体上并未入冬，但北京、环京、上海、天津、合肥、厦门、苏州、石家庄等部分地区下半年入冬了。预测靠谱勉强过关吧。

2､ 下半年楼市并未显著降温，也没有出现2014二三季度那样突然放松。

另外，经济能否真企稳，CPI会否超过3%，美国加息步调，是影响房地产政策面的三个重要外部因素。但我预期此三因素不会有黑天鹅。不必过忧。

结果：经济保6.5%没问题。CPI预测存偏差，全年总体不超2%。 美国加息三次，也略超预期。

3､三四线新房市场量稳价增，一二线量缩价平或跌，这一预测较为准确。

关于三四线的两种可能，事实证明是第一种：市场活跃度超预期，走出独立小行情，房地产板块轮动继续显现。正因如此，全国年度新房成交量为正增长，没下跌。

反思：本轮房地产行情，属于十年一遇的大行情，轮动效应史无前例，全国总体上行的时间也创历次短周期新高。对此，老杨还是有所低估。

五、关于2017年热点城市楼市预测

除对全国指标预测之外，在2017年的某些时点，我还对个别地区的楼市进行了预测。简要列举和分析如下：

1､站在风口浪尖，看空北京楼市。

本轮短周期上涨，深圳最早启动，然后是上涨，其后才是北京。北京房价，大涨了三波，2016年春节后至3月底，2016年8、9月，2017年春节之后至3.17。

前两波大涨，第一波大涨，我认为是合理的；每二波大涨，基本合理，略热；第三波大涨，明显属于非理性繁荣，尤其是西城区的学区房，涨得如疯似癫，史无前例。

2016年930北京出新政之后，我就不看好北京楼市了，10月开始提出红色预警。但新政后，市场并未跌价，而是盘整加局略涨。春节之后，学区房起行情，并点引发新一轮上涨，但这一波总体涨幅小于前两波。

2016年11月28日上海出台认房又认贷新政，其后房价见顶，整个2017年盘整中下跌。而北京一直不出认房又认贷政策。

对于春节之后这波短暂急涨行情，我认为就是泡沫。当前我发过多条微博，来分析和定性北京楼市的异常现象。当时敢于看空京楼的专家，恐怕没几个吧。比如下面两条：

后来的事情，大家都看到了：两会结束之后第三天，也即317，北京出新政，终于实行认房又认贷，关键是其后一两个月，打出一套组合拳，共18条新政，包括严打商住房、调整学区房政策等。该出政策，却迟迟不出，直到3月中旬惹怒高层，方才急忙连出多道夺命金牌。

3.17之后，北京楼市急转之下，量大降，房价开始下跌，成为70城中新房与二手房皆领跌的城市。至2017年年底，相较高点，二手房价总体跌15%左右，其中西城区老破小学区房与通州跌幅最大，估计25%左右。如今，北京二手房价格总体水平，回到了2016年10月前后，把第三波涨幅全部抹去，部分板块还得倒贴一些第二轮的涨幅。

2､大胆定性环京楼市为全国最大泡沫。

北京一役，老杨基本上可以称为赢了，但还不够漂亮。但在看空环京这一仗上，老杨赢得堪称完美！

本轮短周期，环京房价涨幅高达二三倍，比如燕郊就有三倍，明显超过北京的涨幅！

怪不怪？现在大家都会认为很奇怪，不该涨那么多。但在2017年一季度时，绝大多数市场参与者，都不会认为房价异常，部分人还在畅想2017年燕郊房价将站上4万呢！

2017年3月10日，我专门写了一篇文章分析环京楼市，将其定性为全国房地产泡沫最大的地区。点看：当前全国楼市泡沫最大的地区，你知道吗！

文末两段如下：在此，我只想说两句：第一句，珠三角与长三角，经济与楼市牛逼的时候，京津冀三兄弟，只见京；环京这帮穷小子刚刚迈上小康大道，房价却急涨得比富实裕大叔环沪环深还要高，这叫“步子太大，扯着蛋了”，知道吗？

第二句，历史上，环沪环深房价大涨一倍（甚至不到一倍）后，曾经趴在地板或地下室里长达五六年，环京的朋友们，你们知道吗？

结果呢，大家都看见了。我2017年一季度写文章，只要谈及环京，就会有一堆人在微博下面留言反对我，删了挺多骂得难听的留言。如今，老杨再聊环京，没一个人反对老杨，嘿嘿！

因为，当前环京价格，已经较高点跌了三成左右了。少数板块跌四成，跌五成左右的成交案例也已出现！

3､看空南京，富有戏剧性，百日巨变。

2016年11月30日，我列了红色预警12个城市，其中包括南京。但2017年前三季度，南京楼市并未明显降温，二手房成交量下滑，但价格也只是盘整，其中部分学区房据本地v说涨幅还不算小。新房市场，由于政府限价严厉，导致日光盘层出不穷，从而支撑着整个南京楼市的人气与情绪。

2016年11月30日，我同样发出红警的上海、苏州、合肥这三个与南京相近的大城市，2017年楼市皆出现明显降温，成交量大幅收缩，二手房总体程度不一的下跌了。

为什么南京这么牛？是真牛，还是假高潮？

2017年9月下旬，老杨终于忍不住，也是第一次，专门写了一篇文章剖析南京楼市。点看：

南京楼市，美女与魔鬼的双面镜！

此文一出，南京自媒体立即炸开了锅。老杨不得不再写一篇解释。点看：老杨被群殴之后，忍痛再论南京楼市！

此后，老杨高度关注南京楼市。因为：1､北京、环京，以及整个京津冀实质性步入下跌通道了，老杨懒得追踪了；2､珠三角形势有些复杂，僵持，波动不大，没必要关注太多；3､西南西北东北还在轮动式上涨，暂无忧。

只有华东地区，分化严重，杭州涨得晚，暂且不说，南京成为整个华东地区的最大、最顽强的堡垒，也是2016年四小龙中硕果仅存的一个（肥苏厦步入下行通道）。

因此，老杨是觉得南京是2017年下半年最值得研究、最具标杆性的城市。可以做个类比：2017上半年北最值得研究的是北京与环京、2016年下半年是合肥、上半年是深圳、杭州。仅此而已。

而不是很多网所谓的：老杨在南京被打脸了，南京本地大v威猛，老杨一心想挣回面子，发疯了。

老杨，对哪个城市都没偏见，老杨只是对特定时间段、楼市表现特别异常的城市，有比其他城市更多的研究兴趣，这些城市的楼市走势，将影响一个大区域、城市群、甚至全国楼市的走向，老杨必须花时间和精力做深度研究呀！

因此，又写了四篇文章，持续密切的跟踪研究楼市楼市。如下，可点看：

10月，南京楼市，画风突变！

南京地王停工，地王们的苦逼日子刚开始……

楼市最强堡垒刚失守，还有三个地头蛇！

南京高利贷泡沫破裂，楼市会重演温州悲剧吗？

地王停工事件、新盘降价、土拍流标、新盘开盘卖不完、钱宝崩盘等等……我在9月写第一篇文章的时候，可没想到南京楼市会在短短三个月时间内，发生如此大幅的变化，套用潘石屹以前的那句话“百日剧变”……

有人说老杨运气好，各种神助攻……其实，很多事情，老杨是预料不到的。但，老杨的思考逻辑是对头的，预判的大方向是对的，只是有时市场变化的节奏快点，有时慢些……

最后，再重申一下：9月27日老杨被群殴之后，忍痛再论南京楼市！一文中，老杨表示：我对南京房价的预测：未来一年至一年半、南京二手房价将持续下跌，一年半之后，多数二手房的成交价将比当前下跌15%左右。另外，当二手房价下跌之后，当前部分看似划算的新房，也渐渐失去价格优势；一年半之后，部分新房价格也会低于当前。

当前继续坚持这一判断，甚至，还可以将二手房下跌幅度加五个百分点。

4、纠结而难堪的深圳，我天，真不想说这货了。

老杨关于深圳的预测，变成了一个没完没了的电视连续剧，我希望早点有个大结局，但导演与制片人不愿意结局，不断的拍续集。泪奔呀。

一年前的元旦长文中，我曾对深圳的预测，尝试性的下了一个结论：

实际上，2016年3月下旬为深圳房价走势的分水岭，相比新房价格，二手房价格更能反映市况，3月下旬出新政后，部分二手房盘整，部分阴跌，部分仍有小涨。2016年10月开始，多数二手房价开始实质性下跌。四级预警体系，在深圳楼市身上，进行了接近完美的试验。

一年后的今年，回顾2017年，深圳房价却并未沿着2016年10月开始的轨道，继续下跌。而是在今年春节之后，部分板块的二手房价格有波上涨，尤其是后海和香蜜湖板块，据说上涨了二成左右，不过多数板块还是横盘或微涨态势。2017年下半年，深圳楼市再度略有降温，重归盘整、纠结状态。

海浪是深圳一位理性而资深的楼市研究者、实操者，他今天在微博上说：一句话总结2017年深圳楼市：先抑后扬、稳定为主、局部补涨为辅。

2017年，深圳房价没跌，虽然官方所谓的新房均价十几连跌，但并不能很好的反映市况。总体横盘、平稳，局部有涨。

我在2016年5月对深圳发布红色预警。其后的二手房量价走势，可以用如下中原的数据做参考。

深圳二手房量价。大致而言，2016年3月之后，深圳二手房成交量明显收缩，月度有波动，呈低位盘整态势。2016年9后，价格跌了一波。2017年春节后持续横盘加微涨，下半年价格略跌，近几周成交量略放大。价格高点是2016年9月。

当前，尚不能认定我对深圳的预测全盘失败了。因为红警之后，交易量总体保持低位，2017年的成交量比2014年还要低一点，价格总体横盘。

一年前，我原本认为2017年深圳房价会跌，然后就没有然后了，红警就可以收兵了。

结果，2017年没跌。老杨是被打脸了，2017，深圳众V们对老杨调笑、讽刺、批评，老杨照单全收，没有任何意见，左脸没打够，右脸也送上。

但是，老杨看空深圳楼市这部连续剧，还没完。大结局，极有可能推迟到2018年了！老杨还有希望，赢在大结局！

当前，全国大V中，估计只有老杨固执的认为：2018深圳房价将跌！

老实说，如果仅是直观的看过去两年及当前的市场数据，2018年深圳房价似乎将上涨，而深圳专家与V们，比我更深切的体察到当前深圳微观市场的顽强。

有深圳网友说，深圳楼市调整，以前从未超过18个月，因此2018年会进入上行通道，量价齐涨。深圳本地专家与V们，不全认同2018年价将大涨，但几乎全都认同：不会跌。但老杨，从宏观政策、全国市场大势层面考虑，继续坚持看跌2018！

5､关于亮红灯的18个热门城市。

本轮调控，不属于一刀切，所以老杨重点研究的城市，多是热门城市。至于2017年房价上涨的多数弱二线与三四线，符合老杨的房地产板块轮动理论，老杨原本就没看空，反而看好。有些网友没有细看过老杨的文章，误以为老杨看空全国各地楼市。在此，略作提醒与明示。

2017年2月10日对18城发布红色预警。点看：最后一次预警：30城上榜，18城亮红灯！

这里重新点下名吧：

红色预警：深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。武汉、郑州、济南、福州、天津、珠海。

共18城红警，包括一线、强二线、三大都市区周边城市。

橙色预警：广州、杭州、石家庄、南昌、佛山、南通。

黄色预警：长沙、成都、青岛、西安、重庆、南宁。

2月最后一次预警之后，一直没再更新这个名单。趁这个时机，老杨就集中回顾与点评一遍吧。

2017年，红警的18城中，当前来看，阶段性评判：

非常靠谱：廊坊（环京主战场）。

比较靠谱：上海、苏州、合肥、珠海。

一般靠谱：北京、天津、厦门、郑州、南京。

不太靠谱：无锡、惠州、东莞、嘉兴、济南、福州、武汉。

一年之后，再回头评判，靠谱城市数量会进一步增加。

因为今年上半年上涨一波之后，近几个月无锡、惠州、东莞、嘉兴、济南、福州、武汉的二手房，都已程度不一的降温了。一年之后，这些城市中的部分城市，房价将跌回到2017年初，甚至2016年四季度。

当前，根据最新市场形势，将2月份发出橙色与黄色预警的城市，做最新的预警等级调整：

广州、石家庄、南昌、佛山、青岛、南通升级为红色预警。 杭州、长沙、成都、、西安、重庆，介于橙色和红色之间，现在难以明确。未来几个月，如果有必要，我再对个别城市发布一次红警。

另外，关于长沙和合肥，2016年曾写过两篇文章，仍具有时效性，感兴趣的朋友可点看。

2016年8月：长沙，房地产板块轮动的又一新热点！

2016年10月：合肥楼市仍火爆，我为何发出橙色预警？

展望2018年

一、政策

1、货币政策中性略紧，基准利率无变化。

2、中央层面，继续防范金融风险，由抑制房价大起，渐渐转向防范大落，但中央房地产政策基本平稳。有可能出台长效机制的文件。住房制度改革、租赁政策继续推进。

3、地方层面，多数地区政策平稳，少数楼市偏热的弱二线与三四线会出调控政策，个别楼市过冷的城市，可能会政策表面不动、暗地放松。或者，调整普通商品住宅标准，由认房又认贷转变为认房不认贷。

4、房贷规模中性，房贷利率总体趋升。

5、房地产税立法有所推进，估计仍难出台。

二、成交量

1、国家统计局口径的全国商品房成交量同比下跌7%左右，交易中心口径的一线城市商品住宅成交量微跌，二线城市下跌二成左右，三线城市小跌一成左右。

2、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长3%左右。

三、价格

1、价格重点在于70个城市房价指数环比增由，全年跌多涨少；预计2018年5月前后环比由正转负；预计同比涨幅于2018年下半年下拐。

2、全国商品房成交均价同比上涨3%左右。

3、全国房企购地均价同比上涨10%左右。

四、投资建设

1、全国房地产开发投资同比增长4%左右。

2、全国开发企业房屋新开工面积同比下降2%左右。

五、总体思考

1、按照房地产短周期的规律，总体来看，全国楼市2017年是“秋天”，2018年将转为冬天。从区域看，之前的热点城市（一线强二线环都市）降温幅度较大，其中少数地区下半年进入筑底阶段；而弱二线和三四线城市的轮动效应渐趋弱化，估计下半年基本结束。

2､从政策面上看，房住不炒、二次房改、长效机制、发展租赁等四大神器，成为稳定中国房价的重要基石。2018年，总体楼市只会慢慢降温、筑底，不太可能重起一波上涨。一个小概率变量：2018年经济可能降速，如果保不住6.5%，房地产政策松动概率会增加。

回顾历年同题文章，我是从08年元旦开始写的，从2011年元旦开始加入市场预测部分。近几年，不断反思教训，总结经验，预测水平一点点的提高。坚持做好一件事，不容易。这件小事，我还将坚持下去。

最后，感谢过去一年，大家对老杨的帮助和支持。感谢支持我工作的领导和同事，感谢邀请我参加各种业界会议的朋友们，感谢邀请我为房企讲课的朋友们，感谢支持我组织易居论坛的特邀嘉宾老总们、感谢经常合作的媒体及编辑和记者（央广经济之声节目、中国国际电台、中新经纬、浙江经济广播、新浪财经专栏与微博、中国经济报告、第一财经、今日头条、一点资讯、网易平台、分答、小密圈、乐居直播等等），感谢一直跟随我、包容我常犯自恋毛病、参与内训或咨询、偶有打赏的红粉，感谢为您工作造成麻烦的相关部门领导对我的包容，感谢一起在张江打球的球友们，感谢理解和支持我的家人，感谢所有2017年与老杨有正能量交流的有缘人，谢谢你们，祝大家2018年开心、健康、平安，工作顺利，财源滚滚。

有人说，逢8的年份，中国经济面可能有劫数。1988年价格闯关、物价飞涨，1998年东亚金融危机波及中国，经济与楼市低迷，东部大城市烂尾楼纷呈；2008年国际金融危机，冲击中国，经济、股市、楼市急降温。

展望2018年，全球经济向上，但货币收紧的初期，个别国家的资产泡沫受压；中国经济中性略弱，金融乱相、地方债、房地产泡沫成为风险隐患。2018年，老杨估计不会爆发外部经济或金融危机，但中国的房地产市场一定会降温，而且部分地区降温幅度很可能超出很多人预期。因此，我想送给房地产同行与喜欢购房的房民们12个字：保卫财富、防范风险、谨慎投资！

前年写了八千字，去年写了近万字，今年写了一万多字。因为前两年有教训，节日期间写得累得不要不要。今年这次早在假期之前那个工作日，就开始整理资料了。结果，假期仍是耗费了十多个小时。

写到最后，真觉得写不下去了，累得要吐了。每年元旦假期，都有这么档又臭又长的文章，等着我花费十几个小时。明年，要不要压缩一半？

然而，仔细想想，这世上，哪件事情不辛苦呢？如果说你没感到辛苦，那是有人替你辛苦了。老杨回顾、总结、反思，主要是为了对自己一年的研究工作，有一个交待，对与错，都得有个说法，错则反思提升，对则击掌加油。

此文一年仅此一篇。纯属内心独白，所以称之为老杨私房菜、私藏品。在此，老杨将之毫地保留的分享给各位粉们、亲们。

如果你能耐着性子看完，老杨会很开心。如果看完之后能给老杨点个赞，打个赏，老杨将会感到你的真诚与笑脸，带着你的体温与鼓励，加满油，2018，咱们一起上路吧！

2018年元旦23点于上海

想看原文，包括本文中很多链接文章：请关注老杨的微信公众号：杨红旭楼市研究。