上周，电话咨询会议，几家海外基金，问我多家上市房企的投资价值。
上市公司的很多企业数据，都是公开的，通过研究这些数据，能够较好的把握住他们的经营状况。
但，老实说，老杨以研究市场为主，上市公司研究的少。
老杨只讲一个表象指标，一个实质指标吧。
房企最大的表象，就是销售面积和金额，各家相互较劲，比拼规模，主要体现在这一指标上。
比如，乐居财经发布《2019 上半年中国房企权益销售增幅榜》。50家房企，规模与增速排名。
是否销售增速越快，企业经营就越好？
不一定噢……
在房地产短周期的上行阶段的上半段，销售增速越快，则经营面越好！
但在上行阶段的后半段，或者在下行阶段的前半段，销售越快，则反而有可能侧证经营面不太好！
今年上半年，就属于后面一种状况。
想知未来两年房企（销售型）的实质的运营状态之强弱，有一个简单的指标：购地情况。
老杨总结如下：
1、凡是2015－2016年大量、大幅拿地的企业，都属于优质房企；另，如果，他们在2017－2018年没有激进的拿很多高价地，则一定是非常牛逼的房企，前途不可限量！
2、凡是在2015－2016年没有大量、大幅拿地的企业，很难称得上是优质房企；另，如果，他们在2017－2018年，反而激进的拿了很多高价地，则大概率将消化不良，甚至将大病一场！个别可能休命。
3、过去四年，在特定时点，在特定地区，激进抢高价地、而且抢了很多地的房企，未来两年将会痛苦不堪。
四个典型时点段：
1、2016年二季度至年底，在一线和先涨起来的强二线（以苏州南京合肥为典型）抢地王。
2、2017年，在后涨起来的强二线与中二线抢地王（以杭州、福州、济南等为典型）。
3、2018年上半年在三四线大量吃进高溢价率地块。
4、2019年上半年在部分二线城抢高价地。
请各家房企的朋友们，各自审视自家，对号入座，诊断病情。
想要挂专家号：请私信“杨砖家”。呵呵……
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2021-02-02
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